居住权的发布，可建立康养产业新商业模式

基于居住权的康养产业新商业模式

居住权是《中华人民共和国民法典》新增的一种用益物权，赋予居住权人对他人所有的住宅享有占有、使用的权利，旨在解决 “房子不归我，但我却能住”问题，为保障 “居者有其屋”具有重大意义。

那么，居住权对康养产业商业模式会产生什么影响，又将产生哪些新商业模式呢？

一、居住权可以完善以房养老模式

以房养老自试点以来，因各种原因，效果一直不如人意，甚至出现了“以房养老”，将老人骗得无家可归的情况，老人房产被贱卖，不仅赔了住房，还落得老无所居。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这将可以保障老人的基本权益。最坏的情况下，老人有居住权，还有退休工资，有最基本的生活保障。所以，居住权可以完善以房养老模式。

二、基于居住权的康养新商业模式

居住权是住房所有权和租赁权之外的新权益，是可以让居者有其屋的新权益，基于居住权，将构建康养产业全新的商业模式。

当前，除政府大力支持的社区和居家养老外，康养社区等项目，投入大，投资回报周期长，一定程度上影响了康养产业的发展，一方面，市场需求日益增大，市场前景被看好，另一方面，政府不希望以康养为名，行房地产开发；而如果以收月租来回收巨大的投资，周期太长。而基于居住权，可以同时满足项目开发和政府的需求，通过居住权的转让，获得一定的投资收入，同时持有产权，做好服务就成了必选项，而不会象传统的房地产开发，房子卖完就完事了，几乎很少提供后续的服务。

另一个巨大的历史机遇是今年以来，国家战略乡村振兴，乡村振兴战略下，对集体土地的使用，将成为其中的重要内容，而集体土地，因为不能象房地产那样销售，多数鼓励持有经营，导致在商业模式建立方面，带来一些问题，有些地方甚至默许变相销售，有些地方，以租代售，为了突破租赁20年的限制，采用租20年送20年的方式，这都为商业模式设计带来一定的隐患。随着法制化进程的推进，钻法律空子，打擦边球的模式，最后都有可能面临监管。

基于居住权的康养新模式，将成为解决海南限制的最佳解决方案，在房子限购的情况下，通过出让居住权，获得收益，将成为盘活海南现有资源，创新海南康养新模式的新方向。

而《中华人民共和国民法典》新增加的居住权，将在法律保障、法律许可的前提下，架构康养新商业模式，对项目开发运营商、对购买的老人都更有法律保障。

三、如何设计居住权康养新商业模式

对于设计居住权康养新商业模式，主要有两个方面：

1、直接通过出让居住权，获得收益，这种模式和传统的租赁模式类似，只是居住权，可以通过不动主居住权登记来获得权益保障，比租赁合同更有保障，我们知道，租赁合同，一般会约定，一方违约，另一方赔偿一个月房租之类的。租赁合同解除门槛低，对租赁者的保障权益有限，而居住权，无论产权如何转移，居住权都从法律层面得到保障，除非双方协商一致，否则，不可以单方面解除居住权，这就保障了购买者居住的权益。

2、与保险结合建立的“康养 保险”新模式，这种模式，中健联康养研究院在5月份海南举办的“2021中国生态康养博鳌峰会”上介绍过，该商业模式由保险公司、项目单位、客户三方构成，项目单位通过出让居住权，让客户获得居住权益并提供康养服务，保险公司提供资金保障，客户不仅可以获得居住权、康养服务，还可以获得保险公司的资金保障。三方的权益都可以得到更好的保障，而且是法律层面，国家层面的保障，将有利于康养产业的发展。

因居住权是今年新出来的新的用益物权，基于居住权的康养模式设计尚处于设计推广阶段，中健联康养研究院在《中华人民共和国民法典》颁布实施前就开始研究康养产业新商业模式，目前已经有了完整的方案，并开始项目试点，欢迎类似海南限购的康养项目，集体土地开发的康养项目等交流合作。

来源：中健联康养研究院